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房地产业凸现三外现象我的钢铁

2019-02-28 00:16:34

房地产业凸现“三外”现象_我的钢铁

一直被各界认为是利润率较高的房地产业,去年以来成为各种资金涌入的焦点,出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中,有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。

然而,房地产业的现实并未契合人们的良好预期,市场上一面是新开工楼盘大幅增长,另一面是房屋空置率不断上升,投资的风险日益增大。

三路大军“蜂拥”房产业

自2001年以来,众多的外地房地产企业开始跨区域行动,出现了“粤商北上,沪商浙商西进,京商辽商南下”的现象。

福建金源集团开发世纪城,深圳万科开发万科星园,珠江房地产开发珠江骏景,上海金马集团开发清芷园,湖南电广传媒获得西红门经济适用房项目,一个个外地企业做的房产项目在北京大展风彩。在上海市中心地段,当地房地产商一般不敢轻举妄动的黄金楼盘,大部分被苏浙等外地房产商拿下,且动辄就是大手笔。杭州中凯置业投资10多亿元,围出10万平方米土地,甚至不惜挖万米人工湖以打造精品楼盘。

与此相应,业外的众多龙头企业也纷纷进入。被称为国内饲料大王的新希望集团,进入房地产市场后,预计今年房地产的盈利可超出主业的盈利。与此同时,海尔、TCL、美的、三九、联想集团等一大批“挟”强势品牌而来的企业也纷纷逐鹿地产。

值得关注的是,上市公司中转型搞房地产的已经达到300余家。这些企业的传统主业有医药、IT、家电、机械制造、纺织服装、农业等。种种迹象表明,业外企业对房地产开发热情空前增长,大有超过传统房地产企业之势。

“相对其他行业,房地产业有较高的投资回报率。国家经济持续增长,市场需求不断扩大,土地市场日趋活跃,加上加入世贸组织、申奥、申博成功等诸多利好消息,无疑刺激了几路大军纷纷涉足房地产业。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授如是说。

异常现象发出预警

如同三股不同的潮流,“三外”开发商席卷大江南北,房地产开发规模迅速膨胀,市场竞争更加激化。

然而,在房地产业投资急剧增长的同时,一些异常现象已向介入房地产的业外企业不断发出预警:

楼建得多而卖得少。国家统计局统计显示,2002年上半年,房地产投资增幅达32.9%,远远高出销售增幅,其中十余个省份高出20%以上。这导致了商品房空置率继续上升。截至去年7月,我国商品房空置总量已达1.2亿平方米。按一套100平方米换算,这意味着大约有1000万套的房子闲置,其中有一半的房空置了一年,占压资金超过2500亿元人民币。

高价位的房子多,中低价位的房子少。以北京为例,每平方米7000元以上的房产已经出现了供大于求的现象,不少项目的销售陷入停滞状况,中低价位住宅缺位,成为楼市产品供应不均衡的一个突出表现。

银行资金占用多,社会资金投入少。一项调查显示,目前大部分房地产开发商自有资金不足,大部分靠银行贷款周转,融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是72%,达94%。与此同时,个人购房也大多依赖按揭贷款。专家分析,一旦房市发生较大波动,资金链出现问题,就会十分危险。

谨防投资变投机

随着房地产业即将面临的“洗牌”,专家提出,一切事物在激烈竞争的时候,都有可能失去规则,变得不择手段。在“三外”过多涌入的情形下,要谨防投资变投机。

在许多大中城市,相当部分中小投资者将目光由股市转向了不动产,业主买房不是为了自住,而是一种投资途径。2002年1至9月,上海楼市每平方米7000元以上的高价位房中,有近一半是境外和外省市人员购买。一位温州商人在杭州一口气买下30余套房子后,仅一年多就赚了600多万元,像这样的炒楼一族已不在少数,既抬高了房价,也制造了房地产交易的假象,使得楼市越来越远离市场需求。

业内人士认为,房地产业要出现泡沫,首先就出在土地上,有些地方的圈地已经失去理智。原来圈一块地不过几百平方米,后来划到几千、几万甚至数十万平方米。杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍到了如今的300万元一亩。

中国人民银行发布的2002年第三季度货币政策执行报告明确提到,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。上海社科院房地产业研究中心张泓铭教授说,房地产业一旦在某些城市形成过热,就有可能掀起类似日本上个世纪90年代初地产泡沫崩溃前全民投资房地产的热潮,一旦进入这种轨道,其损失将是极为惨重的。他提醒想要介入房地产业“淘金”的业外人士,切忌盲目跟风,“摊子”过大,否则吃亏的必将是开发商自己。

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